6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen 339 ve devamı maddelerinde kira sözleşmelerinin sona ermesi için iki yol belirlenmiştir. Bunlardan biri, kiracının sözleşme döneminin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunması, diğeri de dava yoludur. Kiralayan kişi, çeşitli istisnalar dışında, sözleşmeyi bildirim yolu ile feshedemez. Bu yüzden kiralayan sözleşmeyi feshetmek istiyorsa dava yoluna başvurmak durumundadır. Dava yoluyla fesih halleri kanunda ikiye ayrılmıştır. Bunlarda biri kiraya verenden kaynaklanan sebepler, diğeri de kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir.

Dava yolunda kiracıdan kaynaklanan sebepler, kanunun 352. Maddesinde sayılmıştır. Bu maddeye göre:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Buna göre kiracı hukuken geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalamışsa, kiralayan tahliye taahhüdünden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası ya da tahliye talepli icra takibi yapabilecektir. Kiralayan 1 aylık süre içerisinde dava ya da icra takibi yerine kiracıya tahliye talebini içeren ihtarname gönderirse, dava ya da takip haklarını kira dönemi sonuna kadar saklı tutmuş olur.

Tahliye taahhütnamesinin sonuç doğurabilmesi için hukuken geçerli olması gerekmektedir. Yargıtay tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için kanun metninden yola çıkarak bir takım kriterler belirlemiştir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının tahliye talebine karşı koyma imkanlarını elinden aldığı için, kriterler belirlenirken kiracıların muhtemel mağduriyetlerinin önüne geçilmeye çalışılmıştır. Peki tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmelidir

Yukarıda da değindiğimiz gibi uygulamada ev sahipleri kira sözleşmesi düzenlenirken kiracıya tahliye taahhütnamesi imzalatarak, ileride yaşanacak olası bir anlaşmazlık durumunda taşınmazın tahliyesi yoluna gitme imkanı yaratmak istemektedirler. Uygulamada bu durumun sıklaşması nedeniyle kiracılar, barınma ihtiyacının vazgeçilmez oluşu ve taahhütname imzalamadan ev bulmanın imkansızlığından dolayı imzalamak zorunda kalmaktadırlar. Ancak bu durum kanun koyucunun amacına ters düşmekte, kiralayan ve kiracı arasındaki menfaat dengesi kiracı aleyhine bozulmaktadır. Bu nedenle yargıtay, kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenen tahliye taahhütnamelerini geçersiz saymaktadır. Tahliye taahhüdü ancak ve ancak kira sözleşmesinin imzalanması ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilebilir. Uygulamada artık tahliye taahhütnameleri tarih kısmı boş bırakılarak kiralanın tesliminden önce imzalanmakta ve tarih kısmı sonradan doldurularak kiracıya karşı ileri sürülmektedir. Bu durumda kiracının tahliye taahhütnamesinin teslimden önce imzalandığını tanık vasıtasıyla ispat etme olanağı yoktur; ancak ve ancak yazılı bir delille ispat edebilecektir.

Kiralanın tesliminden sonra taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmışsa ve bu sözleşmeyle birlikte kiracı tarafından bir tahliye taahhüdü verilmişse, bu taahhüt geçerli olacaktır. Bu durumda kiracı kiralananı bir süredir kullanmakta olup taahhüt vermese bile sözleşme devam ettiği müddetçe kiralananı kullanabilecektir. Bu nedenle taahhüt sırasında bir baskı altında olmadığı kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması bir geçerlilik şartıdır. Kiralayanın sözlü olarak tahliye taahhüdü yapıldığını iddia etmesi ve tanık vb araçlarla ispat etmeye çalışması mümkün değildir. Taahhütnamenin kira sözleşmesinin metni içerisine dâhil edilerek yapılması yukarıda açıkladığımız nedenlerle mümkün değildir; zira kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi gerekmektedir.

Taahhütnamenin sözleşmede kiracı konumunda bulunan kişi tarafından verilmesi gerekmektedir. Kiracıyla birlikte konutu kullanan kişilerin tahliye taahhütnamesi vermiş olmasının bir geçerliliği yoktur. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının olması durumunda, tahliye taahhüdünü bütün kiracıların vermiş olması gerekmektedir.

Taahhüdün yazılı olması şartı, noterlikçe resen düzenlenmiş olması ya da tarih ve imzası noterlikçe tasdik edilmiş olması şartı anlamına gelmemektedir. Taraflar aralarında adi yazılı şekilde tahliye taahhütnamesi düzenleyebilirler. Taahhüdün noterlikçe düzenlenmesi ya da tarih ve imzasının noterlikçe tasdik edilmiş olmasının sonucu, belgenin İcra ve İflas Kanunu 68. Maddede sayılan belgelerden sayılmasıdır. Bu durumda kiralayanın tahliye talepli bir icra takibi başlatması ve kiracının imzaya usulüne uygun olarak itiraz etmesi halinde kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir. Taahhütnamenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması durumunda, kiracı imzaya itiraz ederse kiralayan itirazın kaldırılması talebinde bulunamayacak, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak zorunda kalacaktır.

Taahhüt ve Tahliye Tarihi Taahhütnamede Belirtilmelidir

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin imzalanması ve konutun tesliminden sonraki bir tarihte imzalanmış olmasının gerektiğini yukarıda açıklamıştık. Bu nedenle taahhüt tarihinin de taahhütnamede yazılması bir geçerlilik şartıdır.

 Taşınmazın tahliye edileceği tarih, tereddüte yer bırakmayacak şekilde açıkça belirtilmelidir. Taşınmazın tarih belirtilmeden tahliye edileceğine ilişkin bir ifade, ya da kiralayanın talep etmesi halinde tahliye edileceği şeklinde bir ifade tahliye taahhütnamesini geçersiz kılacaktır.

Kiracının geçerli bir tahliye taahhütnamesi vermiş olduğu durumda, kiralayan Kiralayan tahliye tarihinden itibaren kiracıya tahliye talepli bir ihtarname gönderirse, 1 aylık süre içerisinde dava açılmadığı ya da icra takibi yapılmadığı durumlarda kiralayan tahliye talep etme hakkını yitirecektir.

Tahliye Davası

Tahliye tarihi gelmesine rağmen taşınmazı kiracı tarafından tahliye edilmeyen kiralayan, tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye talepli bir ihtarname göndermek, icra takibi başlatmak ya da tahliye davası açmak zorundadır. 1 aylık sürede bunlardan hiçbirini yapmaz ise tahliye talep etme hakkını yitirecektir.

Tahliye taahhütnamesinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. Maddesinin a bendine göre sulh hukuk mahkemeleridir. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi kesin yetkilidir. Dava basit yargılama usulüne tabidir ve ilk derece mahkemesinin kararıyla icra edilebilir hale gelmektedir. Hükmün istinafa taşınması icrasını durdurmayacaktır.

Sonuç

Kira sözleşmelerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması, gerek kiralayan, gerekse de kiracı için oldukça önemli ve teknik bir hukuki işlemdir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için yargıtayın detaylı kriterleri üzerinde önemle durulmalıdır. Aksi takdirde kiralayan geçersiz taahhütname nedeniyle beklenen menfaatine erişemeyecek, ya da kiracının bilinçsizce imzaladı bir taahhütname nedeniyle adeta eli kolu bağlanacaktır. Tarafların gerek taahhütname imzalanmasında, gerekse de tahliye ve dava aşamasında profesyonel bir hukuki yardım almaları büyük önem arz etmektedir.